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华侨城亚洲的投资分析

来源:范俊青   2017-12-02 22:28:08         本文由网友 范俊青 提交并推荐转载       124 人阅读

华侨城亚洲03366的投资分析

华侨城亚洲03366是母公司华侨城集团在香港的对外窗口,正宗央企,经营状况良好,多年来分红平均股息率能达到5%以上,估值很低,按2017年12月1日的收盘价3.03港币来看,PB0.55,真实PE今年不到4倍,目前市值不足20亿港币,具备很高的投资价值。最近股价一直在低位徘徊,给了我们很好的投资机会。下面我们就根据现有的公开资料(主要数据来源于年报,半年报,公告)来进行华侨城亚洲的投资分析。

我们首先来看华侨城亚洲下属各项目情况:

从上图中可以看出主要项目有2块:一块是综合开发业务,这个主要就是房地产项目。另一块是纸包装业务。其实这里还有第三块业务就是投资业务,这一块我们等等也做个分析。目前公司的主力业务其实就是综合开发业务这一块,纸包装业务目前利润不高,也不是主力发展方向,主要是一些资产值点钱。

一、我们下面就来重点分析一下综合开发业务的资产情况和预期盈利情况。

1、 华侨城上海置地:苏河湾项目(权益50.5%),剩下的权益其实也是华侨城集团下属的深圳华侨城房地产有限公司所有(2011年年报)。上海苏河湾项目总建筑面积43万平米,其中地上建筑面积28万平米,我就按地上面积作为可售面积来估算。

先上图

这个项目是当时上海的地王项目,楼板价达到5.28万 /平米,从2012年开始销售,前几年价格也不太好,利润并不高,如果以2012年的价格来看还要亏本。但是从2015年起价格逐步提高,目前所剩下的大约12万平米未销售面积主要是部分住宅和塔尖豪宅部分和商铺,总体均价从网上综合资料分析应该要超过14万元,未结算面积有接近14万平米。其中一部分是塔尖豪宅,均价在19万每平米, 项目另外还有顶楼复式,建筑面积510-610平,总价1.5-2亿。另一部分是商铺,华侨城苏河湾商铺在售商铺房源,楼层不同单价不同。一层建面约114-352㎡,单价约160000元-180000元/㎡;二层商铺建面约208-762㎡,单价约60000元-90000元/㎡。另有在售建面约123-200㎡的商铺房源,单价约170000元-190000元/㎡。这部分均价大约在10-12万左右。 这样来看剩余未结算部分因为没有具体各部分的详细资料,自己毛估估一下约12万元每平方,剩余未结算部分也有165亿元左右,利润约30-35亿,华侨城亚洲所占权益50.5%按低估算来说也有83亿左右未结算权益,15亿的利润。当然我们也注意到有相关报道说苏河湾项目存在商铺消防问题及顶层装修问题,同时华侨城官方也回复会解决这些问题。

2、 重庆华侨城置地(原来是100%权益)

这个项目刚刚卖掉51%的权益,收入13.95亿元,净收益6.87亿元。那么我们就不考虑增值的因素,剩余的49% 资产也按13.95亿元,净利润6.87亿元计算就好。具体见链接

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2017/1114/LTN20171114020_C.pdf

3、 成都华侨城(51%权益)

这个项目比较复杂,包括房地产项目、欢乐谷主题公园、投资三个部分,其中

(1) 房地产项目又分为住宅和出售商业以及出租三个部分。

从2017年成都华侨城项目将推出成都主城区唯一的河心岛内的高端定制别墅及新一批高层住宅,并续销低密度住宅及高端写字楼产品,这样实际上剩余的产品将大大提高单价,但这边没有详细的资料,就按一个比较低估的1.2万元每平米做测算,实际应该是不止这个价格的。出租部分我也按照1.2万计算权益。目前这个项目应该在2017到2019年三年内提供给华侨城亚洲3个亿左右的净利润。

(2)欢乐谷收入情况

2011年2.18亿元人民币

2012年2.5亿元人民币

2013年2.7亿元人民币

2014年3亿元人民币

2015年2.83亿元人民币

2016年2.53亿元人民币

从2014年起开始下降,这块估值不好计算。

(3)投资部分

A、成 都 文 旅 股 份 项 目( 成 都 华 侨 城 持 有 约 33.33% 权益)成都文化旅游发展股份有限公司(成都文旅股份)拥有位于四川省成都市大邑县的4A级景区、国家森林公园(西岭雪山)的西岭雪山滑雪场及配套的酒店、索道等优质资产,其股份在全国中小企业股份转让系统(亦称为新三板)挂牌。于2016年期内,成都文旅股份为本公司贡献人民币约1,233万元的投资收益。这是一项很不错的投资。

B、成都体产项目( 成都华侨持有49% 权益)于二零一六年一月,成都华侨城全资附属公司成都华侨城创盈企业管理有限公司(成都创盈)以总代价人民币约7.98亿元完成收购成都体育产业有限责任公司 (成都体产公司)49%股权。成都体产公司拥有位于四川省成都市核心商圈之一的骡马市商圈之地块,其中占地面积约1.53万平方米的地块将开发为将集旅游观光、商务服务、高端居住、文化创意等多功能于一体的商业综合体项目(成都中心),成为成都文化旅游地标性综合体。成都体产公司还拥有并经营用于承办大型演出、体育赛事等活动的可容纳约四万人的大型现代体育馆,并持续产生收益。

C、于二零一六年三月,成都创盈以人民币2,500万元向保利房地产(集团)股份有限公司间接全资拥有的成都保鑫投资有限公司收购成都市保鑫泉盛房地产开发有限公司 (成都保鑫泉盛)的50%的股权。成都保鑫泉盛拥有位于成都市金牛区之地块,地块总地盘面积约为5.83 万平方米,总建筑面积将不超过17.49万平方米,将主要用于开发高层住宅、底层商铺、迭拼别墅、公寓及地下停车场等。于2016年内,成都保鑫泉盛项目已推出首批产品,实现合约销售面积及金额分别约6.83万 平方米和约人民币7.32亿元。这个收购价低得不可思议,2500万元收购50%股权,这个项目可是有17.49万平米的,按已经销售的单价来看起码值20个亿的货值,我觉得是华侨城的招牌和背书给这个项目提供资金血液的缘故(也许是其他缘故,保利集团招牌也够大的),所以看起来是超级划算的,当然这里没有提到这个项目的负债是多少,所以没办法准确推算,从目前资料来看是很划算的。

4、 北京臻园项目(权益33%)

华侨城亚洲的联营公司北京广盈开发的北京臻园项目已进入尾盘销售阶段,实现合约销售面积及金额分别约0.38万平方米和约人民币0.49亿元,已结算面积和金额分别约0.45万平方米和约人民币2.82亿元。2017年上半年内,北京臻园项目为公司贡献投资收益约人民币2,760万元。估计下半年也就是大约这个数字,中报的盈利大幅减少就是这个项目进入清盘阶段导致的。

5、 西安华侨城(25%权益)

占地13.7万平米,没有提到建筑面积。主要是低密度住宅业务。这个项目主要是投资收益。

6、 华侨城长安国际项目( 100% 权益)

华侨城长安国际项目地处西安市中心钟楼核心商圈, 为地铁上盖综合体物业,地理位置优越,商业氛围浓厚。华侨城长安国际项目为公司于二零一五年十月九日收购,总建筑面积约为10.47万平方米,包含二号楼及三号楼等高端写字楼物业及部分停车位。 这个项目是15年花了15.9亿人民币收购的,目前估算每年租金收入可达1.5亿,扣除各项费用等,每年能赚6-8千万元。

二、纸包装业务

纸包装业务总体来说像是鸡肋,没有太多发展,最近几年盈利也在逐年下降,已经将上海华力出售给汇阳实业,出售价为1.65亿元人民币,出售完成后,此项目公司净利2213万元人民币,从公司的情况分析可能会陆续售出此块业务,目前有5个生产基地:广东惠州、上海(已经售出)、广东中山,安徽滁州,江苏苏州。总的来说,资产还是值一些钱的,特别是厂房和土地,其中惠州的土地价值较高,但是这些地不一定都是公司的,有部分可能是母公司华侨城集团的地。从资本金来说这5家公司就有17亿左右港币,现在起码也比资本金值钱,25个亿港币应该是起码有的。这块资产如果有大增值潜力主要靠土地,那么就要了解土地所有权情况以及所处位置和未来改造开发情况,目前没有去详细了解。

三、投资及基金业务

1、二零一六年九月三十日,本集团间接全资附属公司深圳市华友投资有限公司(华友投资)与深圳市远致富海投资管理有限公司(远致富海投资)及其它多名合伙人订立有限合伙协议,成立深圳远致富海新兴产业。

2016年资企业(有限合伙)(远致富海新兴产业基金),合共资本为人民币10.00亿元,其中华友投资出资人民币 1.43亿元。远致富海新兴产业基金的投资范围将覆盖新能源汽车、医药与健康、移动互联网、节能及环保等新兴行业。

2、二零一六年十二月十九日,华友投资与远致富海投资及其它多名合伙人订立有限合伙协议,成立深圳远致富海十号投资企业(有限合伙(远致富海十号基金),合共资本为人民币2.06亿元,其中华友投资出资人民币1.00亿元。远致富海十号基金的投资方向为一间中国证券公司的股权。

3、2017年, 透过全资附属公司华昌国际投资港币4.63亿元获得民生教育集团有限公司(民生教育)(股票代码1569.HK)的8.26%股权。民生教育主要于中国针对培养专业人才提供优质的私立正规高等教育。

按民生教育12月1日收盘价1.62港币计算市值65亿港币,8.26%股权市价为5.37亿港币,目前浮盈0.74亿港币。

4、2017年,华侨城亚洲与多名合伙人订立有限合伙协议成立上海利保华辰投资中心(有限合伙)(上海利保华辰基金),合共资本为人民币4亿元,其中华侨城亚洲的总投资额为人民币3,000万元。 这个主要是文化产业,具体做什么,我也不太了解 。

四、特别重大的一个事件,是今年10月份发了一个8亿美元的永续债,利率是很低的4.3%年利率,母公司华侨城集团提供无条件不可撤回担保。这部分钱加上原来就有的30多亿现金,上市公司已经持有超过100亿港币的现金了,每股现金含量超过15港币,这部分钱怎么用,有球友大风吖的分析文章可供参考,我把链接放这儿大家可以看一下:https://xueqiu.com/7611781369/93894363

华侨城亚洲历年分红情况良好,公司平均大约拿出盈利30%来分红,最近几年平均分红的股息率达到5%左右。具体如下:

资产和利润分析:

1、资产分析

2017年中报显示公司总资产为人民币204.37亿元,流动负债为人民币82.45亿元,非流动负债为人民币52.23亿元,

权益总额为人民币69.68亿元,其中归属华侨城亚洲股东权益为人民币30.95亿元。

这里的总资产实际是远远不止204亿的,按我们上述分析的综合业务板块总资产如果按真实目前市价估算就应该达到300亿元以上,上海165亿,成都所有项目90亿,北京项目接近清盘就不算了,重庆项目未出售前28亿(半年报的时候这个项目还未出售),出售51%后余下净值14亿元,西安华侨城余下货值不详,估个3个亿,长安项目按原投资算16亿,这些合计已经是316亿 (有些项目 还要继续投入一些建安成本,所以再扣除36亿,按280亿算)。其实,房地产项目的估值是相当滞后的(今年的恒大、融创已经证明了这一点),当然这样估算已经是按照市价的低位水平重估资产了,加上纸包装业务价值25亿元,投资远致富海1.43亿,投资证券公司1个亿,投资民生教育目前市值5.37亿港币,合计人民币4.55亿元,投资华辰0.3亿。总计是280亿+25亿+7.28亿=312.28亿元。

312.28加上现金31.74亿(不算其他流动资产,不考虑永续债8亿美金)扣除134.68亿的总负债=209.34亿,按中报比率30.95/69.68=44.42%计算 ,归属华侨城亚洲股东权益应该有人民币92.99亿元(这种方法未必准确,只能是毛估用),港币约110亿,真实PB不到0.2 。

2、利润分析

2017年重庆项目贡献7.5亿港币(仅仅是出售收益,今年开始销售,结算可能要明年才开始),上海和成都项目不好估算,就按5个亿港币来算,加上长安国际1.5港币(租金)贡献,北京项目总计0.6亿港币,西安华侨城0.1亿港币,纸包装业务0.1亿港币,出售上海华力0.26亿港币盈利,民生教育到年底浮盈0.7个亿港币,其余投资都不算盈利,共计15.76亿港币,扣除行政费用按2.8亿港币(上半年为1.3亿港币),利息支出2.8亿港币(上半年为1.3亿港币),分销成本2亿港币(上半年0.73亿港币),扣除项合计7.6亿港币( 说明一下,这些利润有些是确定的,有些则是个人推算,不太准确的,费用方面也是根据上半年数据和去年数据推算的,不太准确)。扣除后为8.16亿港币,再扣除所得税25%和土地增值税(主要是上海和成都项目需要缴纳,重庆项目没考虑结算就不需要缴纳土地增值税)后估计在5到6亿港币的净利润。按照现在的市值不到20亿来说,今年的PE不到4倍。这里没有考虑汇兑因素,今年的汇兑应该是盈利的。但是长期来说不好判断,暂时不做考虑。

2018到19年两年来看:成都别墅和低密度住宅项目和上海项目的豪宅等进入结算期,预估能提供总计15-20港币的利润,加上重庆项目49%股权估计也能提供7-10亿港币以上利润,重庆华侨城项目贡献0.3亿港币,长安国际项目2年3亿港币的收益,加上纸包装业务2年大约0.2亿港币盈利(不考虑纸包装业务可能的出售和土地改造收益),投资收益3个亿港币,合计估算在28.5-36.5亿港币利润,扣除2年的行政费用,利息支出,分销成本合计约16亿港币 ,这两年税前利润能达到12.5亿港币到20.5亿港币之间。这里的估算没考虑8亿美金永续债将带来的新增长点,当然也没考虑它的利息支出,我们如果保守点估计,这笔永续债2年能带来约5亿港币利润,那利润就在17.5-25亿港币之间。我再强调一点,目前华侨城亚洲的市值不到20亿港币。

分析下来就是感觉央企真是不缺钱啊,融资的渠道多多,融资利率也很低,平均融资年利率不到5%,8亿美元的永续债更是只有4.3%,第二就是华侨城亚洲项目繁多,估算价值不好估算,这里的很多分析也未见准确。

至于估值为什么这么低有几点原因:

1、 负债比较高,但是真正分析下来它的资产,发现负债不是问题。

2、 项目繁多,价值不好估算,有些项目也没法估算清楚。

3、 不是港股通标的。

4、 中报由于北京项目接近清盘,利润贡献同比大幅下降,造成中报利润同比大幅下降。

5、市值比较小,没有什么机构认真研究

分析就到这了,是金子总会发光的!

利益披露:本人持有12万股华侨城亚洲,并可能继续加仓,请不要以我的分析做决策依据,自己分析判断决策。

本人并非专业股票分析人士,也不是专业财务人士,只是业余价值投资小散户一个,所以分析过程中难免有很多错漏或者推算不合理的地方,欢迎大家指正。

范俊青

2017年12月2日星期六