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记录:2016年北京别墅细分市场成交数据跟踪

来源:雪球   2017-03-09 10:48:25         本文由网友 unite_zhao 提交并推荐转载       191 人阅读
http://blog.sina.com.cn/s/blog_67c6a6350102wjdo.html

记录:2016年北京别墅细分市场成交数据跟踪,2017年2月25日星期六。

北京近郊区化其实已经开始啦,人口疏散与轨道交通就是最重要的特征,而且类似美帝的“郊区化”不可避免。那么如何判断帝都别墅市场的低点?

http://blog.sina.com.cn/s/blog_67c6a6350102wepe.html

记录:美国城市发展模式,1920年至今的郊区化进程,2016年11月18日星期五。

【美国郊区化,起始于1920年代,城市化率50%,人均GNP为863美元(相当于2016年10800美元),1920年-1929年美国经济平均增速达到了4.20%。】这与如今的我国,极其相似?汽车拥有量极其快速增长,拥有住房比例高增,核心城市领先进入郊区化,沿轨道交通房地产开发,郊区人口增速远远高于中心城区。

*** 以下要点 ***

【北京别墅市场整体发展历史:似乎至今都未到郊区化的进程中?政策面,从未鼓励近郊区位的低密度社区大力发展,这已可能是被低估的原因之一。】 北京低密度市场发展经历了特殊市场、整体启动、快速发展、稳定回暖发展等四个阶段。

【2016年北京别墅成交数据:签约金额876亿,成交金额/套数是近3年总和,是拐点,是新常态?签约均价3.7万/平方米,与商品住宅均价持平,7年累计均价涨幅51%,年均复合增长5%,是不是被低估啦?】 別墅累計簽約金額首次突破5百億大關,達到瞭876億。接近前三年的總和。別墅供應越來越少將成為未來趨勢:在市場基礎上,高端化趨勢明顯,8萬+,10萬+成交均刷新瞭歷史新高紀錄。

【2011年调控之后出现一个低点,2013年这也是别墅供应连续第三年出现下滑,连续3年全年成交3000套以下!2014年最低值:全年成交1800套。】我们能用这个指标判断市场的低点嘛?

【独栋别墅的春天?】 截止2016年底,独栋别墅的存量为2597套,按照去年的消化速度,足够踏踏实实卖两年。但相比联排存量只够卖一年和叠拼只够卖半年的指标看,有人说独栋存量太大,消化周期太长。2016年,好像没有一种产品类型的供应量下滑幅度像独栋别墅这样大,同比2015年供应套数降了70%!去年,独栋别墅的成交均价同比只上升了4%,虽与普宅无法相提并论,但这里面也蕴含着两个显而易见的道理。

【有效土地供给不足?2016年北京共有64个别墅项目先后入市销售,没有人能准确判断供给。】累計北京最近5年出讓的238宗住宅用地中,容積率低於1.5的隻有40宗,其中70%位於懷柔、平谷、密雲等生態涵養區。

【成交结构:大面积、低密度的独栋别墅在减少,联排别墅甚至叠拼别墅正在成为市场的主流产品,这个趋势必将在2017年得到继续的加强。】独栋成交均价同比上涨了4%,联排同比上涨了1%,而叠拼却同比上涨了30%!截止2016年,独栋的存量套数为2597套,如果按照去年的消化速度,静态消化周期为两年;联排的存量套数为2712套,静态大约消化10个月,叠拼的存量套数为1873套,静态只够半年的去化。

【中央别墅区:在2016年全年,別墅成交刷新歷史紀錄的數據中,最大貢獻者,來自於已有20多年開發史的中央別墅區。】

【排行榜】500-800万 第一名:旭辉·御锦 2015年北京市500-800万别墅项目共73个,成交1167套,成交面积29.94万㎡,成交均价24536元/㎡,成交金额73.45亿元,成交排行前30项目如下.

【排行榜】800-1100万 第一名:誉天下 2015年北京市800-1100万别墅项目共55个,成交681套,成交面积 23.31万㎡,成交均价27334元/㎡,成交金额63.72亿元,成交排行前30项目如下.

【排行榜】1100-1400万 第一名:御汤山·熙园 2015年北京市1100-1400万别墅项目共35个,成交313套,成交面积11.43万㎡,成交均价33544元/㎡,成交金额38.34亿元,成交排行前30项目如下.

【排行榜】1400-1700万 第一名:华润·西山墅 2015年北京市1400-1700万别墅项目共31个,成交248套,成交面积10.1万㎡,成交均价37498元/㎡,成交金额37.89亿元,成交排行前30项目如下.

【排行榜】顺义区第一名:誉天下 顺义区别墅新增供应1082套,成交1745套,成交面积64.64万㎡,成交均价36564元/㎡,成交金额236.36亿元,目前存量1272套,成交排名明细如下:

【2016年北京别墅成交金额排行榜中,前10项目共计成交293亿元,占全市成交金额的10%。】从榜单看,前10项目顺义区占半数,其中,远洋花园、誉天下项目成交额分别为52.5亿、41.2亿,遥遥领先于其他项目成交。



*** 以下全文 ***

【北京别墅市场整体发展历史:似乎至今都未到郊区化的进程中?政策面,从未鼓励近郊区位的低密度社区大力发展,这已可能是被低估的原因之一。】 北京低密度市场发展经历了特殊市场、整体启动、快速发展、稳定回暖发展等四个阶段。

1、特殊市场阶段(1992-1995年):1992年:以丽京花园、玫瑰园为代表的首批别墅项目上市。1992~1995年:粗放型别墅产品大量集中供应,代表区域为朝阳区、顺义区。1995年:政策性控制,停止别墅立项,别墅市场发展陷入停滞状态。

2、整体启动阶段(1999~2002年):1999~2002年:随着北京市场复苏转暖,人均GDP稳步提高,入世及申奥活动的成功等众多利好因素促使别墅市场发展逐步提速,市场中出现了一批较为优秀的项目,同时别墅市场的区域格局正在逐步形成。

3、快速发展阶段(2003-2004年):2003年:国土资源部下发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控》的紧急通知,“停止别墅类用地的土地供应”。

4、稳定回暖发展阶段(2005年-至今)2005年禁墅令后,别墅供应递减,近年来别墅产品的崛起使得别墅供应保持稳定规模。

从传统和业界认可的方式来划分,北京别墅区主要分为:中央别墅区、西山别墅区、东部CBD别墅区、昌平八达岭别墅区、亚奥京北别墅区、城南别墅区、亦庄别墅区、潮白河别墅区。

【2016年北京别墅成交数据:签约金额876亿,成交金额/套数是近3年总和,是拐点,是新常态?签约均价3.7万/平方米,与商品住宅均价持平,7年累计均价涨幅51%,年均复合增长5%,是不是被低估啦?】 別墅累計簽約金額首次突破5百億大關,達到瞭876億。接近前三年的總和。別墅供應越來越少將成為未來趨勢:在市場基礎上,高端化趨勢明顯,8萬+,10萬+成交均刷新瞭歷史新高紀錄。

2016年北京市普通住宅产品仅实现成交39454套,环比减少21.4%;而同期公寓产品成交66367套,环比增长208.02%;别墅产品在2016年也取得了不错的成绩,共成交了8009套,环比增长117.82%。(注:准备踩盘项目清单。)

2016年北京市别墅产品共成交8009套,环比增长117.81%;成交面积240.11万㎡,环比增长114.40%;成交均价37813元/㎡,环比上涨10.13%;成交总金额907.92亿元,环比增长136.12%;新增供应5643套,环比增长13.95%。(注:准备踩盘项目清单。)

2016年北京楼市总价5000万级以上的别墅成交了119套,同比2015年增长了159%,相当于过去三年之和。成交均价78715元/㎡,同比增长了11%,成交金额105.97亿,同比增长了178%。总览去年5000万+的顶级别墅成交,如果按套数计算,中央别墅区合计可占到79%的比例,属绝对垄断板块。其次,奥北别墅区位列第二,合计占比12%。两个传统别墅区相加占比超过9成。

也就是说,2017年顶级别墅的区域分布将呈现两个特点,概括来说就是传统别墅区和内城别墅区两个主要供应来源。传统别墅区多在五六环之间,分布在东北部和北部区域,老项目为主力;内城别墅区多在三四环之间,分布在南部和西南部区域,新项目为代表。

从2016年别墅成交的热点板块看,中央别墅区一支独大,占据了北京住宅成交排名前十中超过一半的席位。这一年可能上位的别墅板块属于个别存量饱满的别墅项目和之前拍出地王的新兴区域。譬如:昌平未来科技城板块、朝阳孙河板块、大兴亦庄板块、丰台青龙湖板块,以及门头沟西山板块等

【2011年调控之后出现一个低点,2013年这也是别墅供应连续第三年出现下滑,连续3年全年成交3000套以下!2014年最低值:全年成交1800套。】我们能用这个指标判断市场的低点嘛?

从2008年金融危机开始,北京房地产市场整体遭受了“价量双跌”的重创,别墅的需求量也随之大幅减少,但成交价格仍然保持稳定。但是根据数据统计可知,2010年别墅市场成交套数和成交面积同比分别下跌32.55%和29.13%,下跌的原因除了受到供求关系的影响外,与政府在2010年期间频繁出台的楼市调控政策有着密切关系。

2011年调控之后出现一个低点,2011年全年北京别墅累计新增供应套数为3033套,较2010年减少了54套,跌幅为1.75%;新增供应面积为106.12万㎡,同比下跌18.57%。2011年北京别墅累计成交2130套,仅为2009年成交量的34%。

2013年供应方面,北京别墅市场共新增供应1308套,新增供应面积42.4万㎡,同比分别减少了35.8%、43.9%。这也是别墅供应连续第三年出现下滑。2014年,北京别墅新增供应套数为4820套,环比2013年上涨131%;新增供应面积为150.58万㎡,环比上涨103%;成交套数为2054套,环比2013年下降32%;成交面积64万㎡,环比下降37%;成交均价35399元/㎡,环比2013年上涨23%。




【独栋别墅的春天?】 截止2016年底,独栋别墅的存量为2597套,按照去年的消化速度,足够踏踏实实卖两年。但相比联排存量只够卖一年和叠拼只够卖半年的指标看,有人说独栋存量太大,消化周期太长。2016年,好像没有一种产品类型的供应量下滑幅度像独栋别墅这样大,同比2015年供应套数降了70%!去年,独栋别墅的成交均价同比只上升了4%,虽与普宅无法相提并论,但这里面也蕴含着两个显而易见的道理。

【有效土地供给不足?2016年北京共有64个别墅项目先后入市销售,没有人能准确判断供给。】累計北京最近5年出讓的238宗住宅用地中,容積率低於1.5的隻有40宗,其中70%位於懷柔、平谷、密雲等生態涵養區。

根据北京中原市场研究部的最新统计,截止到12月20日,2016年北京共有64个别墅项目先后入市销售,其中顺义、大兴、朝阳、昌平等区域别墅供应项目最多。有61个别墅项目位于五环外,占比达到95%。

【成交结构:大面积、低密度的独栋别墅在减少,联排别墅甚至叠拼别墅正在成为市场的主流产品,这个趋势必将在2017年得到继续的加强。】。独栋成交均价同比上涨了4%,联排同比上涨了1%,而叠拼却同比上涨了30%!截止2016年,独栋的存量套数为2597套,如果按照去年的消化速度,静态消化周期为两年;联排的存量套数为2712套,静态大约消化10个月,叠拼的存量套数为1873套,静态只够半年的去化。

譬如一个刚刚晋升为二胎的家庭,一个屋檐下要居住的人口在初始几年将达到6口之多,小两口加两个孩子,还有一方父母或保姆阿姨,刚性居住所需要的房间在四室至五室之间,这种面积尺度再加上合理的动静分区,只有别墅可以承载。

我们来看市场最主流的三种别墅类型:独栋、联排和叠拼。2016年,独栋供应套数同比下降了70%,联排同比下降了16%,而叠拼同比上升了125%。由此看来,别墅市场略有增长的供应都是叠拼贡献的。

从去年别墅整体成交均价看,同比涨幅为10%,这是一个政府满意,群众接纳的价格指标。

但是,拆开类型再看,价格涨幅差异不小。独栋成交均价同比上涨了4%,联排同比上涨了1%,而叠拼却同比上涨了30%!




【中央别墅区:在2016年全年,別墅成交刷新歷史紀錄的數據中,最大貢獻者,來自於已有20多年開發史的中央別墅區。】

1992年,鄧小平的南巡講話催生瞭中國改革開放新局面,正是在這一年,緣起於北京市政府一次赴港招商工作而誕生的別墅項目——“北京外銷住宅001號項目”麗京花園,成為瞭中央別墅區的雛形。

以此為開端,1992至2002年的十年間,可以說是中央別墅區的雛形階段。在外銷需求的帶動下,多個項目陸續投放市場。而此時的開發商對別墅項目毫無經驗可言,因此直接抱著“拿來主義”的原則,以香港別墅為模板,“空運”圖紙和建築材料全盤照抄。

在經歷瞭頭十年的開發摸索之後,隨著2002年中央別墅區概念的正式推出,其才真正意義上進入瞭高速開發直至成熟的時期。特別是2002年到2012年間,中央別墅區市場通過交通、配套、環境、產品形態等方面,完成瞭新一輪的升級,區位價值進一步鞏固。

這一時期內,除設計風格多樣化之外,中央別墅區的產品更是朝著大面積“頂豪”方向開發。主流的300-500平方米“主力別墅”逐漸消失,取而代之的是單套面積動輒超過800平米的“城堡級別墅”。

90年代初期,外國使館工作人員、國外駐華機構外籍高級管理人員是中央別墅區人群的主要構成,到2000年後,海歸華人和一部分先富起來的大陸投資者成為新一批業主;此後,擁有巨大能量的行業領袖、演藝界人士亦陸續進駐;如今,這裡匯聚瞭超過70%的在京外籍人士,以及各大跨國企業高管、互聯網財富新貴等,人群層次之高端、分佈之集中,堪稱北京唯一。

【排行榜:2016年别墅二手房产品成交TOP10】(注:这个需要认真现场勘查,北京别墅二手房成交分析报告。)



【排行榜:别墅产品成交套数排名 第一名:龙熙旭辉6號院】



【排行榜:别墅产品成交均价排名 第一名:山水文园】



【排行榜:别墅产品成交金额排名 第一名:远洋LA VIE】



【排行榜】500-800万 第一名:旭辉·御锦 2015年北京市500-800万别墅项目共73个,成交1167套,成交面积29.94万㎡,成交均价24536元/㎡,成交金额73.45亿元,成交排行前30项目如下:


【排行榜】800-1100万 第一名:誉天下 2015年北京市800-1100万别墅项目共55个,成交681套,成交面积 23.31万㎡,成交均价27334元/㎡,成交金额63.72亿元,成交排行前30项目如下:



【排行榜】1100-1400万 第一名:御汤山·熙园 2015年北京市1100-1400万别墅项目共35个,成交313套,成交面积11.43万㎡,成交均价33544元/㎡,成交金额38.34亿元,成交排行前30项目如下:


【排行榜】1400-1700万 第一名:华润·西山墅 2015年北京市1400-1700万别墅项目共31个,成交248套,成交面积10.1万㎡,成交均价37498元/㎡,成交金额37.89亿元,成交排行前30项目如下:



【排行榜】顺义区第一名:誉天下 顺义区别墅新增供应1082套,成交1745套,成交面积64.64万㎡,成交均价36564元/㎡,成交金额236.36亿元,目前存量1272套,成交排名明细如下:



【2016年北京别墅成交金额排行榜中,前10项目共计成交293亿元,占全市成交金额的10%。】从榜单看,前10项目顺义区占半数,其中,远洋花园、誉天下项目成交额分别为52.5亿、41.2亿,遥遥领先于其他项目成交。